Prosječne cijene stanova

Studiju o prosječnim cijenama izradio je Ekonomski institut, Zagreb.

Procjena prosječnih cijena za sve jedinice lokalne samouprave u Republici Hrvatskoj izrađena je na temelju dostupnih podataka o prosječnim ostvarenim kupoprodajnim cijenama za starogradnju i novogradnju, pri čemu je iz cijene novogradnje izuzet PDV.

Osnovicu za izračun najvišeg iznosa potpore čini umnožak korisne površine stana, odnosno obiteljske kuće na koju podnositelj zahtjeva ima pravo s obzirom na broj članova obitelji i prosječne cijene četvornog metra stana u jedinici lokalne samouprave u kojoj se nekretnina stječe ili gradi, a koja se određuje prema podatku koji javno objavljuje Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Obračun za povrat vrši se prema utvrđenoj prosječnoj cijeni ako je ugovorena cijena stambene nekretnine veća od prosječne, a ako je ugovorena cijena manja od prosječne cijene, obračun se vrši prema ugovorenoj cijeni.

Prosječne cijene po županijama možete pogledati OVDJE.

Nastavno na brojne tekstove u medijima u kojima se postavilo pitanje kako je točno napravljen izračun prosječnih cijena za kvadratni metar u pojedinim dijelovima Hrvatske, Ekonomski institut u Zagrebu pojasnio je metodologiju izračuna. Naime, upravo na temelju tablice koja je napravljena za Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama obrađuje zahtjeve za povrat poreza.

Institut pojašnjava da je za jedinice lokalne samouprave u kojima je zabilježeno više od deset kupoprodajnih transakcija izračunata prosječna cijena stana i apartmana u 2024. godini na osnovu ostvarenih transakcija. Navedeno predstavlja standardni pristup kojeg Ekonomski institut, Zagreb i inače primjenjuje u svojoj redovitoj godišnjoj publikaciji “Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske” kojeg objavljuje u suradnji s Ministarstvom. U 2024. godini u Republici Hrvatskoj bilo je ukupno 158 jedinica lokalne samouprave u kojima je zabilježeno više od deset kupoprodajnih transakcija stana i apartmana i za koje se prosječna cijena mogla izračunati izravno na navedeni način.

Međutim, u 399 jedinica lokalne samouprave navedena se metoda nije mogla primijeniti jer bilježe manje od deset transakcija na godišnjoj razini. U tim su situacijama za izračun prosječne cijene stana i apartmana korištene prosječne županijske cijene stana i apartmana, pri čemu su iz izračuna županijskog prosjeka izuzete kupoprodajne transakcije ostvarene u županijskim središtima i drugim velikim gradovima koji se nalaze u županiji. Navedeni se županijski prosjeci također redovito objavljuju u publikaciji “Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske”.

Iz Ekonomskog institutu napominju da u slučaju kada za čak 399 jedinica lokalne samouprave nema podataka o ostvarenoj prosječnoj cijeni stana i apartmana, idealan pristup ne postoji. 

Najmanje odstupanja između stvarnih (ostvarenih) cijena i prosječnih cijena u pravilu će biti kod velikih jedinica lokalne samouprave koje ostvaruju značajan broj transakcija. Kod manjih lokalnih jedinica koje ostvaruju mali broj transakcija koji jeste dostatan za izračun prosječne cijene, ali koji nije vrlo obiman, te kod jedinica kod kojih je korišten županijski prosjek, moguća su veća odstupanja između stvarnih i prosječnih cijena.

Zbog primjene županijskih prosjeka kod lokalnih jedinica za koje se ne može izračunati prosječna cijena, postoji mogućnost pojave nelogičnosti kada se uspoređuju prosječne cijene u lokalnim jedinicama u različitim županijama, ali i kada se uspoređuju cijene unutar iste županije, i to između jedinica kod kojih je prosjek izračunat izravno i jedinica kojima je pridodan opisani županijski prosjek.